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建ぺい率にも注目!土地やマイホームを買うときに知っておきたい豆知識

JENNIE 編集部
2019年01月29日

土地やマイホームは大きな買い物です。検討するのは慎重になりますよね。また建築業界には聞き慣れない言葉が多く、難しく感じることもあるかもしれません。しかし重要なことであるほど、理解しておく必要もあります。

そこで土地やマイホームを購入するときに知っておきたい豆知識として、建ぺい率や容積率、そのほか建築制限について詳しくご紹介します。

建ぺい率を簡単に解説

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。簡単には、敷地面積の何割を建物部分に使えるかということです。建築面積の意味は建物の水平投影面積のことで、つまり真上から建物を見たときの面積のことをいいます。一般的な2階建の建物で考えた場合には、1階もしくは2階の面積のうち大きい方の面積であると考えてもよいでしょう。

ただし幅1メートル以内の軒や庇、バルコニーなど算入されない部分があるなど、複雑な計算が伴うこともあります。

そこで建ぺい率が60%の200平方メートルの敷地の場合で考えてみましょう。

この場合、建築面積が120平方メートルまでの建物を建築することができます。また極端な場合、建ぺい率が100%では、土地いっぱい使って建物を建てることができるというわけです。実際によく利用される建ぺい率は、第一住居地域や商業地域、ほかにも工業地域などに区分されている「用途地域」との組み合わせで30%〜80%が一般的に用いられます。特に一戸建てが立ち並ぶ住宅地では、建ぺい率50%の土地が目立ちます。

建ぺい率が大きいほど土地の有効性が上がるため、価値が高いとも考えられます。しかし実際に居住する場合には、建ぺい率が小さいことで結果として建物に対して庭をゆったり取られるため、よかったという意見もあります。

容積率についても知っておこう

続いて容積率についてご紹介します。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積であることに対して、容積率は敷地面積に対する延べ床面積のことをいいます。延べ床面積とは各階の床面積の合計面積のことです。容積率が60%の200平方メートルの敷地の場合で考えてみた場合、延べ床面積120平方メートルまでの建物が建築可能ということがわかります。

知っておきたい豆知識として、容積率を考えるときには、一部の地階や車庫は算入する必要がないことや、前面道路の幅によっては容積率が緩和されることもあることを知っておきましょう。

容積率についても用途地域との組み合わせによって50%〜1300%が一般的に用いられます。低層住宅地などでは建ぺい率50%、容積率100%がよく定められていますが、基本的には2階建の住宅を建てることが限界となります。また十分な広さの住宅を希望している場合に、建ぺい率30%、容積率60%に土地を購入しようと考えるならば、相当な広さの敷地が必要となります。

このように建物や庭を希望の広さにしようと考えるならば、建ぺい率や容積率は重要なものとなるのです。

ほかにも知っておきたい建築制限

建ぺい率や容積率以外にも、土地やマイホームを購入しておくときにぜひ知っておいてほしい建築制限をご紹介します。

まずは斜線制限です。日当たりを確保するために建物の高さを制限するものです。「道路斜線制限」や「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」の3種類があります。それぞれ道路や隣地境界、北側隣地境界から規定の勾配線を引き、その勾配線の内側に建物を収める必要があるというものです。街の住宅をよく観察してみると 、屋根の形が不思議な形をしているときがあります。それは斜線制限による場合があるかもしれません。

次に接道義務です。敷地は、幅4メートル以上ある道路に2メートル以上接していなければならないというものです。火災など緊急時の避難経路の確保や、消防車などの車両が通られるようにする目的があります。中古住宅を購入し解体後に再建築を検討する場合は、購入しようとする住宅が接道義務に沿っているか、事前に確認しておく必要があります。

ほかにも前面道路が4メートル未満のときには、前面道路の中心線から2メートル後退したラインが境界線とみなし建物を建築する必要がある場合があります。これをセットバックといい、セットバックした部分は道路とみなされ、建物だけでなく塀や花壇も作ることはできません。

いずれの場合にしても、表記を見落とさないようにしましょう。

ーまとめー

建ぺい率や容積率について知っておくことは、土地やマイホームを検討するときにきっと役立つものです。そのほかの建築制限についても同じように知っておくことで、見落とすことなく検討でき、希望の家作りに近づくかもしれません。

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