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マンション経営とは?初心者向けに仕組みを解説

JENNIE 編集部
2018年08月30日

老後に備えた資金運用の手段としてマンション経営があります。手間やリスクが比較的少ないといわれるマンション経営ですが、実際はどのようなものなのでしょうか?

自己資金が少なくても始められるといわれるマンション経営。その仕組みについてお話します。

ローンの利用で少ない自己資金でも可能に

マンションは非常に高価なものです。そのためマンションを購入する際はほとんどの人がローンを組み購入します。

そして一方で、マンション経営では、購入したマンションを他の入居者に貸して家賃収入を得ます。ローンの返済に家賃収入を充てるので、自分の住宅ローンのように給与からは支払わず、ローンの負担を感じることはありません。少ない自己資金で、レバレッジ(てこの原理)を効かせて資産を形成していくことが可能なのです。

ローンの返済が終われば家賃収入は全てオーナーの手元に入るようになります。退職後こうした収入があるのは、老後の生活の助けになります。

マンション経営には節税効果もある

ローンと家賃収入がほぼ同じくらいならば、わざわざマンション経営をしても収入になるのがローン完済後と考えると、あまりメリットが感じられない、と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実は、マンション経営による不動産所得と、給与所得は損益通算をすることができるのです。
損益通算とは、不動産所得と給与所得がある場合に、税務申告時給与所得の利益と不動産所得の損益を相殺できる制度のことです。

ローンの金利負担分や建物部分の減価償却費、管理費や設備投資費などのマンション経営にかかるお金は経費とみなされます。そのため不動産所得と給与所得を損益通算すると、税務申告上は赤字となることが多く、住民税や所得税を軽くすることができ、節税につながるのです。
つまりマンションオーナーはマンション経営で家賃収入を得るというよりは節税対策と考えて投資をしているのですね。

マンション経営は生命保険代わりにも

マンション経営は生命保険の代わりにもなり得ます。ローンを組んでマンションを購入し、もしも事故や病気などでローンを支払えなくなってしまったらという時のために、ローンを使用したマンション購入時には団体信用保険への加入が義務付けられています。

これは、投資用マンションの購入時でも同じです。購入者にもしものことがあった場合には、保険によってローンが支払われます。残された家族はローン完済の状態でマンションを相続することができるのです。

また、こうした場合は相続税も通常より優遇されるため投資用マンションを相続した家族は、諸経費は別として、家賃収入をまるまる受け取ることが可能になります。相続した後マンションを売却するということもできます。このような仕組みにより、マンション経営は生命保険の代わりにもなり得るのです。

マンションを購入する際は加入している保険も同時に見直すとより支出を抑制する効果があります。自分の死亡時にはマンションという資産と家賃収入が家族のものになると考えれば、死亡保障を減らして医療保障に重きを置くように変更することができます。加入している保険状況にもよりますが、月に数千円でも節約になれば、その分をマンションの諸経費やローンなどに充てることも可能になるのです。

ーまとめー

マンション経営は少しの自己資金で始められる比較的リスクの少ない投資ではありますが、どんな投資もノーリスクとはいきません。借り手がつかず家賃収入が入らないということも想定して、購入時の業者を選ぶ際に家賃保証をしてくれる業者を選ぶ、確定申告で戻ってきた還付金の何割かは取って置き修繕などに備える等、リスク管理が必要となります。

様々な事態を想定した上で、老後に備える投資のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。

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