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不動産投資とは?初心者向けに利益の仕組みや注意点を解説

JENNIE 編集部
2018年08月23日

一言に不動産投資と言っても様々な種類があります。不動産投資と言うと詐欺ではないか、利益が出ないのではないか、と思う人も少なくありません。不動産投資のしくみを知り、理解することから始めてみましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは、利益を見込んで不動産を購入することで、賃貸益と売却益の2つの利益が見込めます。不動産投資には不動産価格の下落や、地震などでの建物が倒壊するなどのリスクもありますが、土地そのものにも価値があり、価値が全くなくなる可能性は少ないと言えます。そのため投資商品としてはミドルリスクミドルリターンで、会社員などをしながら安定した利益を得ている人もいます。

不動産投資には物件や建物の構造などによって投資の種類が違います。物件によって分けるものを物件種別と言い、大きく2つに分けられます。建物一棟をまるごと扱う一棟投資と、建物内の1部屋を扱う区分投資があります。一棟投資は、購入時に融資を受ける場合の資金効率が良いのが特徴です。

また、一棟まるごとの部屋数があるため、空室リスクを分散する効果があります。区分投資は、一棟投資に比べて調達資金が安く済み、初心者でも参入しやすい投資方法です。建物のメンテナンスや修繕は管理組合が行うため、建物管理の手間が少ないことが特徴です。

建物の基礎となる材料によって異なるものが建物構造です。建物構造には木造、鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造があります。木造は固定資産税が安い、鉄骨造は耐震性が高いなど、建物構造によりそれぞれのメリットがあるため、物件の特徴をよく理解してから購入することが重要です。

不動産投資の収益のしくみ

不動産投資で利益が期待できる方法には、2種類のものがあります。

1つは賃料収入で、購入した不動産を賃貸物件として人に貸して、その賃料で定期的な利益が見込める「インカムゲイン」。2つ目は、「キャピタルゲイン」と呼ばれる不動産の値上がり益です。購入した不動産が値上がりした時点で購入額以上の価格で売却し、その差額分の利益を得る方法で、インカムゲインに比べて大きなリターンが期待できます。

購入した不動産を売却して利益を得ようとする場合は、その不動産が値上がりするまで待つ必要があります。すぐに現金化できないので、途中まで家賃収入で運用し、運用状況によって売却するという方法もあります。自分の所有している不動産の状況を常に把握し、利益が得られる方法を見極めることが重要です。

不動産投資で注意したいリスクやデメリット

不動産投資は投資であるため、リスクやデメリットが伴います。リスクやデメリットは物件によって違いがあるので注意が必要です。物件種別でそれぞれのデメリットを考えてみましょう。

一棟投資のデメリットは、初期投資の金額が大きく、建物の細かなメンテナンスから大規模な修繕まで自分で管理しなければならない点です。特に外壁や屋根などの大規模修繕では多額のコストがかかるため、計画的に予算を積み立てておくなどの備えが必要です。また、天災や事故などで建物全部の価値が下がってしまう場合を考えると、リスク分散が難しいとも言えます。

区分投資では、所有している個数が少ない場合は空室リスクが高くなり、1部屋のみ所有している場合は、その部屋が空室になると収入はゼロになってしまいます。また、周囲の状況や建物の状態によって家賃が下がることも考えられるため、複数のマンションに区分投資する、家賃保証のある不動産会社を選ぶなどの対策が必要です。

加えて、エレベーターやエントランスなど他の所有者と共有している部分は管理組合との取り決めがあり、リフォームや修繕の自由度が一棟投資に比べて低いことが挙げられます。

販売会社から勧められるままに購入したのでは、様々なリスクやデメリットに対応することができません。自分の目で物件の状態を確認し、家賃や維持管理コストなどの収支試算を入念に行ってから投資をすることが重要です。

ーまとめー

不動産投資は長期的な運用が見込める投資方法ですが、思っていたよりも儲からない、投資金額を回収する前に利益が出なくなってしまうなど失敗するリスクもあります。より良い不動産投資を行うためにも、利益が出るしくみや注意点をよく理解してリスクに備えましょう。

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