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繰り上げ返済のベストな活用法とは

JENNIE 編集部
2019年06月21日

住宅を購入する際に、よく検討しなければならない住宅ローン。借入金をいくらにするのか、月々の返済をどのくらいにするのかで、利息の総額も大幅に変わってきてしまいます。

そんななか、利息を大幅に削減できる「繰り上げ返済」をご存知でしょうか。
今回は、住宅ローンを繰り上げて返済できる「繰り上げ返済」についてと、そのお得な活用方法についてご紹介していきたいと思います。

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、余剰資金ができた場合に、ローン残高の一部を、繰り上げて返済できる方法です。繰り上げ返済した分は、元金の返済に充てられるため、その分の利息を減らすことができ、結果的に返済総額を減らす効果があります。

繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。「返済期間短縮型」とは、月々の返済額を変えずに、返済期間を短くする方法です。「返済額軽減型」とは、返済期間は変えずに、月々の返済額を減らす方法です。

それぞれの返済方法を中心に、繰り上げ返済のメリット、デメリットについてご紹介していきたいと思います。

繰り上げ返済のメリット・デメリット

繰り上げ返済した分、返済期間を短くできる「返済期間短縮型」は、「返済額軽減型」に比べて利息軽減効果が大きいというメリットがあります。また、ローン返済期間が短くなるため、定年後の返済負担も減らすことができます。ただし、月々のローン負担は変わらないため、繰り上げ返済の効果を実感しにくいというデメリットがあります。

月々の返済額を減らす「返済額軽減型」は、月々のローン返済額が減ることで、繰り上げ返済の効果を実感しやすいのが特徴です。子どもの教育資金がかかる期間に負担を軽減することができたり、月々のローン負担が軽減された分を貯金にまわし、自己資金を増やすこともできます。

ただし、返済期間は変わらないため、定年後にローンが残ってしまうローン計画の場合には、老後の負担になってしまう恐れがあります。また、「返済期間短縮型」に比べ、利息軽減効果が小さいというデメリットもあります。

どのタイミングで繰り上げ返済するのが一番お得?

繰り上げ返済は、基本的には早い時期に、こまめに行う方がお得です。住宅ローンは、長く借りれば借りるほど、利息負担が大きくなります。早い時期からこまめに繰り上げ返済した方が利息の負担は軽減されます。特に、借入額が大きい場合、金利が高いときなどは、早めの繰り上げ返済をすることで、利息負担を大幅に減らすことができます。

ただし、「住宅ローン控除」を受けており、さらに低金利でローンを組んでいる場合には、早めの繰り上げ返済がお得にならないことがあります。繰り上げ返済で借入残高を減らせば、その分住宅ローン控除額も減ってしまうからです。その場合は、利息の金額と、住宅ローン控除の金額を比較検討してみましょう。

金利や借入額によって、繰り上げ返済のベストなタイミングは変わってきます。自分の住宅ローンの形をしっかり考慮し、繰り上げ返済のタイミングを見極めることが大切です。

また、住宅ローン控除とのバランスを考えるのであれば、年末より年明けに繰り上げ返済した方がお得な可能性があります。住宅ローンの控除限度額は、年末時点での住宅ローン残高の1%です。そのため年末前に繰り上げ返済してしまうと、年末の残高が少なくなってしまうため、住宅ローン控除額も少なくなってしまいます。繰り上げ返済は年末よりも、年明けに行うのが良いでしょう。

ーまとめー

繰り上げ返済は、利息を大幅に減らす効果があり、ぜひ活用していきたいものです。しかし、生活には住宅ローン以外にも、家の修繕費用や、子どもの教育資金、急なケガや病気に備えたお金も手元に必要です。利息を減らすために全てのお金を繰り上げ返済にまわしてしまうと、生活が苦しくなってしまうので、注意しましょう。

自分と家族のこれからのライフプランをしっかり考えて、繰り上げ返済を上手に活用していくことが大切です。

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